如果按揭計算機貸款利率保持在6%，今年美國房屋銷售預計將下降12%，明年房價上漲將停滯不前。
飆升的按揭計算機貸款利率可能會撼動整個美國房地產市場。
根據房地美此前的報告，上周美國30年期按揭計算機貸款利率環比上升55個基點，創1987年以來最大增幅。 在不到一年的時間裏，按揭計算機貸款利率上升了300多個基點。 現時，部分房屋的按揭計算機貸款利率超過6%。
貸款成本的飆升給房屋銷售帶來了巨大的下行壓力。
根據摩根士丹利（Morgan Stanley）分析師詹姆斯·伊根（James Egan）上週五發佈的報告（85.16，-0.39，-0.46%），如果按揭計算機貸款利率在今年剩下的時間裏保持在6%，即使是在整個2023年，不僅買家買不起，整個美國住房市場也可能買不起。
房屋銷售急劇下降
一方面，飆升的利率嚴重侵蝕了消費者的購買力，而房價剛剛創下歷史新高，高昂的購房成本抑制了消費者的購房欲望。
另一方面，當前成屋庫存仍處於歷史低位，鎖定按揭計算機貸款利率的購房者已達到歷史最高水準，囙此住房供應繼續受限。
根據摩根士丹利（Morgan Stanley）的說法，鎖定按揭計算機貸款利率的買家如果想出售現時的房屋，將面臨更高的貸款利率，囙此他們現在不太可能出售房屋，這限制了房屋的供應和銷售。
綜合來看，美國消費者的購房欲望已降至40年來的最低點。
摩根士丹利預測，如果按揭計算機貸款利率保持在6%左右，2022年美國房屋銷售將同比下降12%。 鑒於今年前五個月成屋銷售額同比下降5%，這意味著今年最後七個月的成屋銷售額將比2021下降16%。
住房建設下降
由於按揭計算機貸款利率上升和持續的供應鏈問題導致銷售量下降，美國5月新房建築量下降14.4%，為一年多來的最低水准。 如果按揭計算機貸款利率持續高企，住房建設率勢必會進一步下降。
高利率降低了房屋建築商的信心。 美國住宅建築商信心指數從2020年11月的歷史峰值下降了26%。
值得一提的是，新房庫存積壓將減緩住房建設步伐。 隨著在建房屋數量回升至2004年的水准，5月新房庫存新增。 截至5月底，市場上有44.4萬套新房。 按照現時的銷售速度，新房供應將需要7.7個月才能用完。
摩根士丹利預計，今年下半年美國住房市場的開工率將繼續下降，2022年全年開工率將同比下降4%。 考慮到今年前五個月的單體住房建設增長了3%，今年後七個月的單體住房建設將比2021下降9%。
房價上漲將停滯不前
由於住房庫存仍處於較低水準，按揭計算機貸款的承保標準依然堅挺，這將對房價形成一定支撐。 與此同時，美聯儲加速加息和按揭計算機貸款利率上升導致需求惡化，這也給房價帶來了下行壓力。
然而，與需求惡化相比，庫存短缺問題更為嚴重，囙此美國房價將小幅上漲。
摩根士丹利（Morgan Stanley）將其12月的年度房價上漲預期從10%下調至9%。 具體而言，從2021 12月到2022年3月，HPA已達到6%。 這意味著今年4月至12月房價將上漲3%。
如果2023年按揭計算機貸款利率保持在6%或以上，銷售量將迅速下降，而房價上漲將停滯不前。
然而，這不太可能發生。 根據摩根士丹利策略師的說法，明年上半年按揭計算機貸款利率可能會下降。 囙此，2023年，住房銷售下降速度將放緩，房價將在當前水准的基礎上增長3%。
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